2026년 2월 초, 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일부로 공식 종료한다고 발표하면서 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 유예 기간이 남은 이 시점에 "지금 팔면 세금이 얼마나 되나요?"라는 질문이 검색창을 점령한 상황인데, 솔직히 이건 한 번에 정리하기가 쉽지 않더라고요. 이 글에서는 5월 9일까지의 중과 비적용 세율 대비 5월 10일 이후 중과세율, 그리고 잔금 유예 보완책을 명확히 비교해드릴게요. 따옴표로 묻는 다섯 가지 질문들—"정확히 언제까지 일반세율이 적용되나요?", "억대 차이가 정말 나나요?", "5월 9일 계약 후 잔금은 언제까지 가능한가요?"—이 모두 해결됩니다.
이 글의 목차
5월 9일 유예 종료 확정, 남은 시간은 딱 3개월
정부는 2026년 2월 초 공식 발표를 통해 "2021년부터 유예해온 다주택자 양도세 중과를 예정대로 5월 9일 종료한다"고 확정했습니다. 즉, 5월 9일까지 계약이 성립하면 기본세율만 적용되지만, 5월 10일 이후 계약은 중과세율이 바로 적용됩니다.
여기서 중요한 포인트는 '계약일 기준'이라는 점입니다. 매매가 이루어진 시점이 아니라 계약이 체결된 날짜가 5월 9일 이전이면 중과를 피할 수 있다는 뜻이죠. 저도 처음엔 어디부터 손대야 할지 몰라서 여기서 시간을 꽤 썼는데, 결국 "계약서 날짜가 5월 9일 이전 = 유예 대상"이라고 단순하게 생각하면 됩니다.
중과 적용 전 vs 적용 후, 실제 세액 비교표
조정대상지역 내 다주택을 팔 때 적용되는 기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 8단계 누진세율입니다. 5월 10일부터는 여기에 중과세율이 추가되는데, 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트가 가산됩니다.
다주택 양도세율 비교표 (지방소득세 포함)
| 보유 주택 수 | 5월 9일까지 (기본세율) | 5월 10일 이후 (중과세율) | 세율 증가폭 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 6~45% (최고) | 26~65% (최고) | +20%포인트 |
| 3주택 이상 | 6~45% (최고) | 36~75% (최고) | +30%포인트 |
| 3주택 이상 (지방세 포함) | 6.6~49.5% (최고) | 39.6~82.5% (최고) | +33%포인트 |
구체적인 사례로 보면, 과세표준이 5억 원인 경우 기본세율 35%가 적용되어 세금은 약 1억 7,500만 원입니다. 같은 조건에서 5월 10일 이후 3주택자라면 65%가 적용되어 약 3억 2,500만 원을 내야 합니다. 차이가 1억 5,000만 원이라는 뜻이죠. 이런 이유로 "하루 늦으면 세금이 억 단위로 뛴다"는 표현이 나오는 겁니다.
정부 보완책: 5월 9일까지 계약 후 최대 6개월 잔금 유예
정부가 내놓은 보완책은 5월 9일까지 계약 체결한 경우, 잔금일을 최대 6개월까지 유예할 수 있다는 것입니다. 즉, 5월 9일에 계약하고 11월까지 잔금을 치를 수 있다는 뜻인데, 이는 다주택자들에게 상당한 시간 벌이 기회를 제공합니다.
잔금 유예 조건 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 계약 기한 | 2026년 5월 9일 이전 (필수) |
| 잔금 기한 | 계약일로부터 최대 6개월 내 |
| 등기 시점 | 잔금 납부 시점에 진행 |
| 세금 적용 | 계약일 기준 기본세율 유지 |
이 보완책의 핵심은 계약만 5월 9일 전에 하면, 잔금을 훨씬 뒤에 치를 수 있으면서도 기본세율을 유지할 수 있다는 점입니다. 현실적으로 매도를 고민하는 다주택자들에게 호흡을 틀 여유를 주는 셈이죠. 다만 중개 수수료나 등기비는 별도로 발생하므로, 구체적인 수치는 전문 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
보유세 강화 전망 속에서 선택 기준
5월 9일이라는 기한은 단순히 양도세 중과만을 의미하지 않습니다. 정부가 동시에 추진 중인 보유세 강화 정책—공정시장가액비율 상향, 다주택자 취득세 중과 심화 등—까지 고려하면, 장기 보유 시 총 세금 부담이 어느 쪽이 유리할지 예측이 어렵습니다.
예를 들어, "지금 중과를 피하고 매도하는 게 낫나, 아니면 보유세 증가를 감수하고 버티는 게 낫나"를 판단하려면 개인의 자금 여유, 차입금 상황, 향후 주택 수 계획을 모두 고려해야 합니다. 오늘 글은 헤매는 시간 줄여드리려고, 필요한 것만 남겼습니다. 구체적인 판단은 세무사나 부동산 법률 전문가와 1:1 상담을 권합니다.
다주택자가 자주 놓치는 조건 체크리스트
5월 9일까지 계약하려면, 단순히 서명만 하는 게 아니라 여러 조건을 확인해야 합니다. 아래 체크리스트를 참고해 한 번씩 확인해보세요.
| 체크 | 확인 항목 |
|---|---|
| □ | 계약서 서명 및 날짜가 5월 9일 이전인지 확인했는가 |
| □ | 매매 주택이 조정대상지역에 위치하는지 확인했는가 (지역별로 다름) |
| □ | 현재 보유 중인 전체 주택 수를 정확히 파악했는가 |
| □ | 배우자 명의 주택도 합산되는지 세무사에게 문의했는가 |
| □ | 잔금 유예 기간 동안의 금리/수수료 영향을 계산했는가 |
| □ | 선입금(계약금)의 규모와 등기 예정일을 명확히 했는가 |
| □ | 양도세 외 취득세(인수 예정자)를 함께 협상했는가 |
| □ | 장특공제 배제 여부와 재산세 손익을 확인했는가 |
완벽하게 하려다 멈추는 경우가 많아서, 현실적으로 가능한 것부터 잡아볼게요. 가장 중요한 것은 계약 날짜와 주택 수, 지역 확인 3가지입니다. 나머지는 거래 중개인이나 세무사가 안내해주는 경우가 대부분입니다.
양도세 중과, 자주 묻는 질문 15가지
Q1. 5월 9일 자정까지 계약하면 유예가 적용되나요?
네, 계약서 날짜가 5월 9일 이전이면 적용됩니다.
시간까지 정확하게 규정하진 않으므로, 5월 9일 중에 계약서에 서명하면 일반적으로 유예 대상으로 봅니다. 단, 등기소 마감 시간이나 중개사 관례에 따라 조금씩 다를 수 있으니, 계약 전에 중개인과 확인하는 것이 좋습니다.
Q2. 이미 5월 10일 이후 계약한 경우는 어떻게 되나요?
중과세율이 적용됩니다.
5월 10일 이후 계약은 중과 유예 혜택을 받을 수 없으므로, 기본세율에 중과세율이 추가된 금액을 내야 합니다. 다만 세무사와 상담해 장특공제나 다른 절세 방법이 있는지 확인할 수 있습니다.
Q3. 공시지가 3억 미만 주택도 중과가 적용되나요?
조정대상지역 내라면 공시지가와 관계없이 중과가 적용됩니다.
다만 지방 저가 주택의 경우 국토교통부 정책 변화가 빠르므로, 거래 전에 반드시 해당 지역의 조정대상지역 여부와 공시지가를 확인하세요.
Q4. 배우자 명의 주택도 보유 주택 수에 포함되나요?
세대별 합산이 아니라 개인별 기준이므로, 배우자 명의 주택은 포함되지 않습니다.
단, 부부가 동일 세대에 거주하면서 특정 주택을 공동 소유한 경우는 각자의 지분에 따라 과세됩니다.
Q5. 3주택 이상이면 무조건 30%포인트 중과인가요?
네, 3주택 이상은 30%포인트 중과입니다.
4주택, 10주택이든 기준은 동일하게 30%포인트 가산입니다. 단, 기본세율 자체가 누진제이므로 과세표준에 따라 실제 세율은 달라집니다.
Q6. 5월 9일 계약 후 5월 10일에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
기본세율이 적용됩니다.
잔금일이 중요한 게 아니라 계약일이 기준이므로, 5월 9일 계약이면 잔금을 10월에 쳐도 기본세율 대상입니다. 이것이 정부 보완책의 핵심이기도 합니다.
Q7. 서울과 지방 주택을 동시에 매도할 경우는 어떻게 계산하나요?
각 주택별로 조정대상지역 여부를 판단하고, 해당 지역의 규칙을 따릅니다.
서울 조정대상지역 주택은 중과 대상이지만, 조정대상지역이 아닌 지방 주택은 기본세율만 적용될 수 있습니다. 매물별로 다르므로 세무사 상담이 필수입니다.
Q8. 2주택자가 1주택만 팔면, 나머지 1주택으로 인해 2주택자 중과가 적용되나요?
네, 매도 시점의 보유 주택 수 기준입니다.
2주택을 소유한 상태에서 1주택을 팔면, 그 거래에 대해 2주택자 중과(20%포인트)가 적용됩니다. 1주택이 남더라도 세율 재조정은 없습니다.
Q9. 일시적으로 2주택이 되는 경우, 비과세 혜택과 중과가 어떻게 겹치나요?
주택 소유 형태에 따라 달리 적용됩니다.
예를 들어, 신규 주택을 먼저 취득 후 기존 주택을 매도하는 경우, 일시적 2주택 기간 동안의 기존 주택 매도는 비과세 대상이 될 수 있습니다. 단, 정확한 판단은 거래 순서와 취득 시점에 따라 다르므로 세무사 상담이 필수입니다.
Q10. 부모 명의 주택을 상속받고, 보유 주택 수가 증가하면 중과가 적용되나요?
상속받은 주택은 상속 후 일정 기간 비과세 혜택이 있으나, 추가 보유 주택으로 카운트됩니다.
상속 후 기존 주택을 매도할 때는 보유 주택 수에 상속 주택이 포함되므로, 중과 판정에 영향을 미칩니다. 상속세와 양도세를 함께 고려해 세무사와 장기 전략을 짜는 것이 좋습니다.
Q11. 법인이 소유한 주택도 개인의 보유 주택 수에 포함되나요?
아니오, 법인 주택과 개인 주택은 별도로 집계됩니다.
개인 명의로만 보유 주택 수를 산정하므로, 가족 법인이 소유한 주택은 포함되지 않습니다. 다만 법인 주택 매도 시에는 법인세 규칙이 적용됩니다.
Q12. 폐지된 '다주택 비과세' 제도가 있었는데, 지금도 적용되나요?
아니오, 2021년 이후 폐지되어 현재는 적용되지 않습니다.
현재는 1주택만 비과세(장기보유 특별공제 조건 필요)이고, 다주택은 모두 과세 대상입니다.
Q13. 5월 9일까지 계약했어도, 매도 후 양도세를 안 내도 되나요?
아니오, 계약 조건에 관계없이 양도소득세는 신고해야 합니다.
5월 9일 계약은 '중과를 피한다'는 의미일 뿐, 세금을 면제해준다는 뜻이 아닙니다. 기본세율이 적용될 뿐, 여전히 5월에 다음 해 양도소득세 신고를 해야 합니다.
Q14. 양도세 신고 기한은 언제인가요?
거래 연도의 다음 해 5월 1일~31일입니다.
예를 들어, 2026년 내 판매 건은 2027년 5월 1일~31일에 신고·납부해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 발생하므로 주의하세요.
Q15. 세무사 상담비가 얼마나 드나요?
상담만 받으면 보통 10만~30만 원, 신고 대행은 100만~200만 원대입니다.
다주택자 양도세는 복잡하므로 전문가 상담이 거의 필수인데, 비용 대비 절세액이 훨씬 크므로 투자 가치가 충분합니다. 여러 세무사에게 상담받고 비용을 비교하는 것을 권합니다.
면책조항
이 글은 2026년 2월 현재 정부 발표 기준 일반 정보를 제공하는 목적으로 작성되었으며, 개인의 구체적인 세금 상황은 가구 구성, 주택 소유 이력, 거주 지역, 취득 시점 등에 따라 크게 달라집니다.
정책, 세율, 조정대상지역 지정 기준은 정부 방침에 따라 언제든 변경될 수 있으므로, 중요한 거래 결정 전에는 반드시 공식 국세청 자료와 세무사·부동산 법률 전문가 1:1 상담으로 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.
본 글의 어떤 내용도 투자 조언이나 거래 권유가 아니며, 거래로 인한 모든 책임은 개인에게 있습니다.
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이 글은 자료 정리와 문장 구성 과정에서 AI의 도움을 받아 작성되었어요. 다만 최종 내용의 선택·편집·검수 책임은 작성자에게 있어요.
수치·기준·권고는 출처와 시점에 따라 달라질 수 있으니, 중요한 결정 전에는 공식 기관 자료나 전문가 조언으로 한 번 더 확인해 주세요.
5월 9일까지 남은 시간이 정말 중요합니다. 이 글이 여러분의 판단에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 다만 개인의 세금 상황은 워낙 복잡하므로, 중개사나 세무사와 꼭 1:1 상담을 거친 후 최종 결정하세요.
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