"혹시 우리 집안에도 모르는 땅이 있는 거 아닐까?" 하는 생각, 한 번쯤 스쳐간 적 있으시죠. 뉴스에서 몇십 년 만에 조상 땅 찾았다는 이야기가 나올 때마다 남 일 같지 않은 느낌, 저도 반신반의하며 찾아봤다가 생각보다 간단해서 조금 놀랐던 기억이 있습니다.
2026년 2월 12일부터 국토교통부가 K-Geo 플랫폼의 온라인 조상땅찾기 서비스를 대폭 개선해, 이제는 가족관계증명서 같은 서류를 따로 발급받아 올릴 필요 없이 정보 제공 동의 한 번으로 3분 내외에 신청이 완료됩니다. 이 글에서는 달라진 신청 5단계와 조회 가능한 대상 범위, 그리고 실제로 땅을 찾았을 때 해야 할 소유권 이전 절차까지 한 번에 정리했습니다.
"조상땅찾기 온라인 어떻게 해?", "2008년 이전 사망이면 못 하는 건가?", "찾으면 그다음엔 뭘 해야 하지?" — 이 세 가지 질문에 대한 답을 찾고 있다면 끝까지 읽어보세요. 오늘 글은 헤매는 시간 줄여드리려고, 필요한 것만 남겼습니다.
조상땅찾기 서비스란 무엇인가
조상땅찾기 서비스는 재산 관리를 미처 하지 못했거나, 갑작스러운 사고·사망으로 정리되지 않은 조상 명의의 토지를 상속인이 직접 확인할 수 있도록 지적전산자료를 조회해 토지 소재 정보를 알려주는 토지 행정 서비스입니다. 경상남도가 1993년 최초로 시행했고, 이후 전국으로 확대되어 지금은 국토교통부 K-Geo 플랫폼을 통해 온라인으로도 신청할 수 있습니다.
한 가지 반드시 짚어둬야 할 포인트가 있습니다. 이 서비스는 토지의 위치 정보를 알려주는 조회 서비스이지, 소유권 이전까지 자동으로 처리해 주는 서비스가 아닙니다. 실제 땅의 소재를 확인한 뒤, 상속 등기 등 별도의 법적 절차를 진행해야 본인 앞으로 권리를 이전할 수 있습니다. 이 점을 먼저 이해하고 시작하면 기대와 실망 사이의 간극을 줄일 수 있습니다.
최근 5년간 연평균 약 50만 건이 신청됐고, 매년 70만 필지 이상의 토지 소재 정보가 제공되고 있습니다. 수수료는 전액 무료입니다.
| 연도 | 신청 건수 | 제공 필지 수 |
|---|---|---|
| 2021년 | 459,791건 | 714,253필지 |
| 2022년 | 513,968건 | 745,852필지 |
| 2023년 | 500,414건 | 689,145필지 |
| 2024년 | 509,783건 | 711,796필지 |
| 2025년 | 516,658건 | 730,356필지 |
2026년 2월 달라진 점 — 서류 제출 전면 생략
2022년 11월 온라인 조상땅찾기가 처음 도입됐을 때, 신청인이 대법원 사이트에서 가족관계증명서를 PDF로 내려받아 K-Geo 플랫폼에 다시 업로드해야 하는 번거로운 과정이 있었습니다. 고령자나 디지털 취약계층이 중간에 포기하고 결국 구청을 방문하는 사례가 많았던 이유도 여기에 있었습니다.
2026년 2월 12일부터 이 단계가 전면 생략되었습니다. 핵심 변화는 K-Geo 플랫폼과 행정정보공동이용시스템(e하나로민원)을 연계해, 신청인이 행정정보 공동이용에 동의하면 담당자가 가족관계증명서와 기본증명서를 전산으로 실시간 열람할 수 있게 된 것입니다. 신청인 입장에서는 동의 버튼 클릭 한 번으로 모든 서류 확인이 대체됩니다.
방문 신청도 마찬가지로 간소화되었습니다. 시군구청 창구를 방문하는 경우에도 행정정보 공동이용 사전동의서 한 장만 작성하면 담당자가 온라인으로 서류를 열람해 처리합니다. 단, 2008년 이전 사망한 조상의 경우 전산 연계가 되지 않아 제적등본을 직접 지참해야 하는 점은 동일합니다.
현재(2026.2.12~): 행정정보 공동이용 동의 체크 한 번 → 즉시 접수 완료 (3분 내외)
온라인 신청 5단계 완전 정리 (K-Geo 플랫폼)
저도 처음엔 어디부터 손대야 할지 몰라서 여기서 시간을 꽤 썼어요. 아래 5단계를 순서대로 따라가면 3분 안에 접수가 완료됩니다. 공인인증서(공동인증서) 또는 간편인증 중 하나가 준비되어 있으면 충분합니다.
조회 가능한 대상 범위 — 사망 시점이 핵심
조상땅찾기에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 '누구의 토지까지 조회할 수 있느냐'입니다. 온라인과 방문 신청의 차이, 그리고 사망 시점에 따른 조회 가능 범위를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 2008년 1월 1일이 기준점이 됩니다.
온라인 신청으로 조회할 수 있는 대상은 2008년 1월 1일 이후 사망한 가족(부모, 배우자, 자녀 등 직계 관계)으로 제한됩니다. 이 시점 이후부터 가족관계등록법이 시행되어 전산 기록이 통합되어 있기 때문입니다. 2008년 이전에 사망한 조상의 경우에는 전산 연계가 되지 않아 온라인 신청이 불가하고, 반드시 시군구청을 방문해 제적등본을 직접 지참해야 합니다.
또 한 가지 주의할 점은 1960년 이전 사망 여부에 따라 상속권 범위가 달라진다는 것입니다. 1960년 이전에 사망한 조상의 경우 민법상 장자 중심의 호주 상속 방식이 적용되었고, 1960년 1월 1일 이후부터는 배우자와 직계 비속 모두에게 상속권이 인정됩니다. 가족 내 상속 범위를 둘러싼 다툼이 생기기 전에 법적 상속권 범위를 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 조회 가능 여부 | 신청 방법 | 필요 서류 |
|---|---|---|---|
| 2008년 이후 사망 | 온라인 전국 조회 가능 | K-Geo 플랫폼 / 정부24 | 행정정보 공동이용 동의 (서류 불필요) |
| 2008년 이전 사망 | 방문 신청만 가능 | 시군구청 방문 | 신분증 + 제적등본 지참 필수 |
| 대리인 신청 | 온·오프라인 모두 가능 | 방문 권장 | 위임장 + 위임자 신분증 사본 |
결과 확인 방법과 꼭 알아야 할 주의사항
신청 접수 후 담당자가 확인을 마치면 영업일 기준 약 3일 이내에 결과를 열람할 수 있습니다. K-Geo 플랫폼 내 마이페이지에서 조회 결과를 직접 확인할 수 있고, 신청 시 입력한 연락처로 안내 문자가 발송됩니다. 결과에는 조상 명의로 등록된 토지의 소재지(주소), 지목, 면적 등의 지적전산자료가 포함됩니다.
여기서 반드시 짚어야 할 주의사항이 있습니다. 조상땅찾기 결과로 받은 자료는 지적전산자료상의 소유자 정보이며, 이것이 실제 권리 관계와 항상 일치하는 것은 아닙니다. 토지 소재 정보를 확인한 후에는 반드시 대법원 인터넷등기소에서 해당 토지의 등기부등본을 따로 열람해 현재 등기상 소유자, 저당권, 압류, 가처분 등의 권리 관계를 최종 확인해야 합니다. 지적 정보와 등기 정보가 다른 경우도 실제로 존재하기 때문에, 이 단계를 건너뛰면 나중에 불필요한 분쟁이 생길 수 있습니다.
땅을 찾았다면 — 소유권 이전 및 매각 절차
결과를 받고 실제로 조상 명의의 토지가 확인되었다면, 그 다음 단계가 더 중요합니다. 조상땅찾기 서비스는 위치만 알려줄 뿐, 소유권은 자동으로 이전되지 않습니다. 상속 등기부터 세금 납부, 필요한 경우 매각까지의 흐름을 미리 이해해 두면 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.
상속에 의한 소유권 이전 등기는 피상속인(돌아가신 조상) 사망 사실을 확인한 후, 상속인 전원의 협의 또는 법정 상속 비율에 따라 등기를 신청합니다. 법무사에게 의뢰하는 것이 일반적이며, 공시가격(과세표준액) 기준으로 기본 보수가 책정됩니다. 예를 들어 과세표준액 1억 원이면 법무사 기본 보수는 약 26만 원 수준이고, 3억 원이면 약 44만 원, 5억 원이면 약 60만 원 선입니다. 여기에 등기 신청 수수료(필지당 18,000원), 취득세 등이 별도로 발생합니다.
상속 등기 완료 후 토지를 매각하려는 경우에는 양도소득세가 발생하며, 보유 기간과 공시가격 상승분에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 취득 시점이 오래된 토지일수록 취득가액 확인이 어려워 세금 계산이 복잡해질 수 있어, 사전에 세무사 상담을 받아두는 것이 현실적입니다. 완벽하게 하려다 멈추는 경우가 많아서, 현실적으로 가능한 것부터 잡아볼게요 — 일단 소유권 이전 등기 먼저, 매각 시기는 그 다음에 결정해도 늦지 않습니다.
| 단계 | 해야 할 일 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 1단계 | 등기부등본 열람 (인터넷등기소) | 지적 정보와 등기 정보 일치 여부 확인 |
| 2단계 | 상속인 범위 확정 및 협의 | 공동 상속인 전원 동의 필요 |
| 3단계 | 상속 등기 신청 (법무사 또는 직접) | 취득세·등기 수수료 납부 필요 |
| 4단계 | 상속세 신고 (사망일로부터 6개월 이내) | 상속 재산 가액 기준, 세무사 상담 권고 |
| 5단계 (선택) | 토지 매각 또는 개발 검토 | 양도소득세 발생, 사전 세무 상담 필수 |
자주 하는 실수와 오해 3가지
첫 번째 실수는 '서비스 결과만 믿고 소유권이 확정됐다고 생각하는 것'입니다. 앞서 설명했듯이 조상땅찾기는 지적전산자료 조회 서비스일 뿐입니다. 결과가 나와도 등기부등본 확인, 상속 등기라는 별도의 법적 절차가 반드시 필요합니다. 이를 모르고 아는 사람에게 토지 정보를 흘렸다가 분쟁이 생긴 사례도 있습니다.
두 번째 오해는 '상속세 신고 기한을 놓쳐도 된다'는 생각입니다. 조상 사망 후 6개월 이내에 상속세 신고를 마쳐야 가산세를 피할 수 있습니다. 땅을 뒤늦게 찾았더라도 신고 의무는 그대로 유지되는 경우가 있어, 조상땅찾기 결과를 받은 직후 세무사에게 상속세 신고 의무 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
세 번째는 '가족 중 한 명이 단독으로 신청하면 혼자 받을 수 있다'는 오해입니다. 조상땅찾기 서비스는 조회 서비스이지, 특정 상속인에게 소유권을 단독 귀속시키는 절차가 아닙니다. 공동 상속인이 있는 경우 상속 등기 단계에서 반드시 전원의 협의 또는 법원의 조정이 필요합니다.
신청 전 확인 체크리스트
아래 항목들은 헛걸음이나 접수 반려를 막기 위한 최소한의 확인 사항입니다. 한꺼번에 다 챙기려 하면 부담스러울 수 있으니, 해당되는 항목부터 차례로 확인해 보세요.
| 체크 | 항목 |
|---|---|
| □ | 조회할 조상(사망한 가족)의 성명과 주민등록번호를 확인했는가? |
| □ | 조상의 사망 시점이 2008년 1월 1일 이후인지 확인했는가? (온라인 신청 가능 여부) |
| □ | 2008년 이전 사망이라면 제적등본을 발급받아 시군구청 방문을 준비했는가? |
| □ | 본인 인증 수단(공동인증서 또는 간편인증)이 준비되어 있는가? |
| □ | K-Geo 플랫폼(www.kgeop.go.kr) 접속 및 회원가입이 완료되어 있는가? |
| □ | 결과 수령 후 등기부등본(인터넷등기소)에서 권리 관계를 따로 확인할 계획인가? |
| □ | 공동 상속인이 있는 경우 해당 가족들과 사전 소통이 되어 있는가? |
| □ | 상속세 신고 기한(사망일로부터 6개월)이 지나지 않았는지 확인했는가? |
| □ | 대리인 신청 시 위임장과 위임자 신분증 사본을 준비했는가? |
| □ | 토지 발견 이후 소유권 이전 절차(상속 등기)를 진행할 법무사나 전문가 연락처를 확보했는가? |
자주 묻는 질문 15가지
Q1. 조상땅찾기는 무료인가요?
네, 서비스 이용 수수료는 전액 무료입니다. 온라인 신청과 방문 신청 모두 비용이 발생하지 않습니다.
단, 결과 확인 후 상속 등기 신청 시 취득세, 등기 수수료, 법무사 보수 등 별도 비용이 발생합니다. 조회 자체는 무료지만 권리 이전 절차에는 비용이 따릅니다.
Q2. 결과는 얼마나 걸려서 나오나요?
온라인 신청 기준으로 담당자 확인 후 영업일 기준 약 3일 이내에 결과를 K-Geo 플랫폼 마이페이지에서 열람할 수 있습니다.
방문 신청의 경우에도 처리 기간은 비슷하지만, 방문 시점과 지역 담당자의 업무량에 따라 다소 달라질 수 있습니다.
Q3. 2008년 이전에 사망한 할아버지 땅도 찾을 수 있나요?
찾을 수는 있지만, 온라인으로는 불가합니다. 2008년 이전 사망한 조상의 경우 가족관계등록 전산 시스템 이전이라 온라인 연계가 되지 않습니다.
직접 시군구청이나 국토교통부 국가공간정보센터를 방문해 제적등본을 지참하고 신청해야 합니다. 전국 어느 시군구청에서나 신청 가능하고 전국 조회가 됩니다.
Q4. 본인 명의로 모르는 땅이 있을 수 있나요? 이것도 조사할 수 있나요?
본인 명의 토지 확인은 '조상땅찾기'가 아닌 별도의 '내 토지 찾기' 서비스를 이용해야 합니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)의 부동산 소유현황 메뉴에서 본인 인증 후 조회할 수 있습니다.
본인 명의 부동산 전체 조회는 인터넷등기소에서 소액의 열람료를 납부하고 확인하는 방식입니다.
Q5. 배우자나 형제자매의 땅도 조회할 수 있나요?
조상땅찾기는 사망한 직계 가족(부모, 조부모, 자녀 등)을 대상으로 합니다. 살아있는 가족의 재산은 본인 동의 없이 조회할 수 없습니다.
형제자매의 경우 직계 관계가 아닌 방계 혈족이라 조회 범위에 제한이 있을 수 있으므로, 신청 전 담당 기관에 확인하는 것이 좋습니다.
Q6. 결과에 토지가 나왔는데 이미 다른 사람에게 팔린 경우는 어떻게 하나요?
지적전산자료에는 과거 소유 기록이 남아 있을 수 있어, 결과에 토지가 조회됐더라도 현재 소유자가 변경되어 있는 경우가 있습니다. 이때는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
만약 정상적인 매매나 이전이 아닌 무효·사기 등의 사유가 있다고 판단된다면, 법무사나 변호사를 통해 소유권 이전 등기 말소 청구 등 법적 절차를 검토해 볼 수 있습니다. 이 부분은 개별 사안마다 달라지므로 전문가 상담이 필수입니다.
Q7. 정부24에서도 조상땅찾기 신청이 가능한가요?
네, 가능합니다. 정부24(www.gov.kr)에서 '조상 땅 찾기'를 검색하면 K-Geo 플랫폼으로 연결되거나 직접 신청 페이지로 이동할 수 있습니다.
K-Geo 플랫폼(www.kgeop.go.kr)을 직접 접속하는 것과 동일한 절차로 진행되며, 2026년 2월 개선된 간소화 서비스도 동일하게 적용됩니다.
Q8. 스마트폰으로도 신청할 수 있나요?
K-Geo 플랫폼은 모바일 환경에서도 접속이 가능합니다. 다만 본인 인증 단계에서 간편인증(카카오·네이버·PASS)을 사용하면 모바일에서도 비교적 수월하게 진행할 수 있습니다.
고령자나 스마트폰 사용이 익숙하지 않은 분은 방문 신청을 이용하는 것이 더 편리할 수 있습니다. 이번 개선으로 방문 신청도 사전동의서 한 장만으로 처리되어 오프라인 접근성도 크게 향상되었습니다.
Q9. 조상의 주민등록번호를 모를 경우엔 어떻게 하나요?
온라인 신청은 주민등록번호 입력이 필수라 어렵습니다. 이 경우 방문 신청을 통해 제적등본 또는 가족관계증명서를 기반으로 성명 조회를 신청할 수 있습니다.
주민번호가 없는 경우 토지를 소유했던 지역 관할 시군구청에 방문해 성명으로 조회하는 방식을 안내받을 수 있습니다. 담당자와 직접 상담하는 것이 가장 빠릅니다.
Q10. 조회 결과 토지가 0필지로 나왔다면 완전히 없다는 뜻인가요?
지적전산자료 기준으로 해당 이름으로 등록된 토지가 없다는 의미이지만, 이것이 100% 완전한 결과를 보장하지는 않습니다. 지적 정리가 되지 않은 토지나 명의 오류 등의 경우가 드물게 존재합니다.
그래도 현실적으로는 결과가 0이라면 대부분 실제로도 토지가 없거나 이미 이전된 경우입니다. 추가 확인이 필요하다면 국가기록원에서 토지조사부·임야조사부를 열람하는 방법도 있습니다.
Q11. 상속 등기를 직접 할 수 있나요, 법무사가 필수인가요?
법적으로 법무사 선임은 필수가 아닙니다. 서울시 부동산 정보광장 등에서 나홀로 상속 등기 절차를 안내하고 있어 직접 진행도 가능합니다.
다만 상속인 수가 많거나 토지가 여러 필지인 경우, 과거 등기 정리가 제대로 안 된 경우에는 실수가 발생하기 쉬워 법무사에게 맡기는 것이 안전합니다. 비용 대비 리스크를 고려해 판단하는 것이 좋습니다.
Q12. 조상 땅이 맹지(접근 도로가 없는 땅)인 경우 활용 방법이 있나요?
맹지는 도로에 접하지 않아 건축허가가 나지 않는 토지로, 활용 가치가 낮습니다. 하지만 인접 토지 소유자와 협의해 통행 지역권을 설정하거나, 주변 토지와 합필하는 방식으로 가치를 높일 수 있는 경우도 있습니다.
맹지 상태로 매각하는 것도 가능하지만 시세보다 낮게 거래됩니다. 토지의 현황과 위치에 따라 방법이 달라지므로, 토지 전문 공인중개사 또는 감정평가사와 상담해 보는 것이 현실적입니다.
Q13. 오래된 토지의 경우 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익에 세율을 적용해 계산합니다. 오래된 토지의 경우 취득 당시 매매계약서 등 취득가액 증빙이 없는 경우가 많아 환산취득가액(양도가액의 일정 비율)을 적용하거나 기준시가로 계산하는 방식이 사용됩니다.
상속받은 토지의 경우 상속 당시 기준시가를 취득가액으로 보는 규정이 있어, 상속 시점의 공시가격 확인이 중요합니다. 세금 계산이 복잡하고 사안마다 달라지므로 반드시 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다.
Q14. 조상땅찾기로 찾은 땅이 국가 또는 지자체에 수용된 경우는 어떻게 하나요?
공익 목적으로 수용된 토지의 경우 이미 보상이 완료된 상태일 수 있습니다. 이때는 적법한 보상 절차가 진행되었는지 여부를 확인해야 합니다.
보상 없이 불법으로 점유되거나 수용된 경우라면 법적 대응이 가능할 수 있습니다. 이런 경우 토지 전문 변호사를 통해 법적 검토를 받아보는 것이 가장 정확합니다.
Q15. 상속인이 여러 명인 경우 누가 신청해야 하나요?
상속인 중 누구나 신청할 수 있습니다. 조상땅찾기 서비스는 신청인 본인이 해당 조상의 상속인임을 확인한 후 토지 정보를 제공합니다.
다만 조회 결과를 받은 뒤 소유권 이전 등기 단계에서는 공동 상속인 전원의 동의가 필요합니다. 한 상속인이 단독으로 신청해서 결과를 받았다고 해서 단독으로 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.
상속 등기, 상속세 신고, 소유권 분쟁 등 구체적인 법률·세무 사항에 대해서는 반드시 법무사, 변호사, 세무사 등 해당 분야 전문가의 상담을 받아보시길 권고드립니다. 정부 정책과 제도 내용은 향후 변경될 수 있으니, 신청 전 K-Geo 플랫폼 공식 안내 또는 국토교통부 공식 채널에서 최신 정보를 확인해 주세요.
본 블로그는 특정 법무사·변호사·세무사 사무소와 무관하며, 이 글을 참고해 진행한 절차에서 발생하는 결과에 대한 책임은 신청인 본인에게 있습니다.
작성 방식 안내
이 글은 자료 정리와 문장 구성 과정에서 AI의 도움을 받아 작성되었어요. 다만 최종 내용의 선택·편집·검수 책임은 작성자에게 있어요.
수치·기준·권고는 출처와 시점에 따라 달라질 수 있으니, 중요한 결정 전에는 공식 기관 자료나 전문가 조언으로 한 번 더 확인해 주세요.
2026년 2월 이후 조상땅찾기 서비스는 서류 제출 부담이 사라지면서 진입 장벽이 크게 낮아졌습니다. 무료이고, 3분이면 접수가 끝나니 일단 한 번 신청해보는 것 자체에는 잃을 것이 없습니다. 다만 찾았을 때의 그 다음 단계 — 등기부등본 확인, 상속 등기, 세금 신고 — 를 미리 이해하고 있어야 진짜 내 재산으로 만들 수 있다는 점, 꼭 기억해 두세요. K-Geo 플랫폼에서 지금 바로 신청해 보세요.
내 이름으로 된 숨은 땅 조회하기: K-Geo 플랫폼 바로가기 → www.kgeop.go.kr | 정부24에서 '조상 땅 찾기' 검색 후 신청 가능
상속 토지 소유권 이전 비용이 궁금하거나 절차가 복잡하게 느껴진다면 댓글로 상황을 남겨주세요. 아는 범위에서 함께 정리해 드릴게요.
검증절차: 국토교통부 공식 보도자료·K-Geo 플랫폼 공지 기반 검토 후 작성
글 작성일: 2026-02-28
광고 표기: 광고·협찬 목적 아님
문의: hjj5104@gmail.com
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